Em um determinado caso, a família é composta pelos pais e 4 filhos. Os pais são proprietários de um patrimônio composto por 3 imóveis, com valores totais de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais) e possuem o desejo de vender um desses imóveis para um determinado herdeiro.
A compra e venda foi realizada pelo valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), valor compatível com o valor venal do imóvel perante a prefeitura da cidade em que o bem é localizado.
Essa transação entre pais e filhos é lícita?
Depende! Nota-se que, em regra, a venda de ascendente para descendente, ou seja, de pais para filhos, é anulável! Salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido com a venda. Nesses casos não será necessária a colação do imóvel em um inventário, não é necessário incluir essa transação no rol de bens do falecido.
No presente caso, a transação, sem que o cônjuge e os outros irmãos expressamente declarassem consentimento do ato, seria anulável. Caso houvesse a anuência de todos os envolvidos, com o pagamento do valor aos pais, a transação seria válida.
Mas poderá haver um grande problema em transações utilizando essa ferramenta. Em muitos casos ocorre a simulação da venda, quando há um contrato de compra e venda, é realizada a escritura, averbação na matrícula, tudo conforme o exigido. Porém, não há o pagamento da quantia exposta no contrato, há uma simulação. A compra e venda é mascarada, parece que é, mas não é.
Nesse caso a venda não é anulável, é nula. Há diversos motivos para a nulidade da compra e venda, como falta de transferência de recursos financeiros, o preço não estar condizente com o valor de mercado, entre outros.
Caso o imóvel for doado de ascendente ou descendente e houver hipóteses de simulação, é nula. Porém, o ato da doação não. O imóvel é transferido ao donatário de forma normal, todavia, o bem deve ser chamado para a colação em um inventário, como se houvesse uma antecipação de herança, se violar a legítima. Nesse caso a legítima foi violada e o quinhão deverá ser igualmente dividido entre os herdeiros.
Desta forma, conclui-se que é possível realizar a compra e venda de imóveis entre ascendentes e descendentes, desde que respeitados os critérios elencados no presente artigo.
Gabriel Pavesi – Advogado – OAB/PR 72.007
Vasconcelos e Pavesi Advogados Associados